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住宅ローンについて地銀の担当者に聞きました

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夢のマイホームを建てるためには、ほとんどの方が住宅ローンを必要としています。しかしいざ組むとなるとこれがけっこう難しい。というわけで住宅ローンに詳しいこと間違いなしの地銀の住宅ローン担当者に、賢い借り方や返済プランの立て方などについて伺いました。

住宅ローンの種類-3・5・10年の「固定金利」と利率の安い「変動金利」!

住宅ローンの種類について教えてください

一般的に、固定金利と変動金利の商品があります。

固定でしたら3年5年10年というのが基本なので、お子さんがおられる場合は高校卒業するまでとかになりますが、毎月一定の金額を払いたい方はそちらの方が良いです。

実際は変動金利の方が固定より利率が低いので、低い方が良いという人には変動が良いのかと思います。

銀行によってローンの種類が変わるという事はないですし、利率が違うことはありますが、農協の住宅ローンも含めて基本的には同じです。

ちなみに、一戸建て、マンションでも全て住宅ローンになりますし、中古物件でも新築と同じような形で審査しています。

それからリフォームは住宅ローンではなく、別のローンがありますので、住宅ローンとリフォームローンと別々に申し込んでいただく事になります。

利率はどのように決まるのですか?

銀行は収益が出るように利率を決めますし、一般的に景気が悪くなると金利が下がり、良くなると上がります。

長期金利というのがありますが、それは国債などの金利が上がると、同じように市場も連動して住宅ローンの金利が上がってくるようになっています。

お勧めの住宅ローンはありますか?

やはり商品性はどこの銀行も一緒ですし、利率の低いところがお勧めです。

実際、家電の値下げ合戦のように、利率合戦のようなものがありますし、他の銀行の方が利率が低ければ、そこより下げるという事もあります。

住宅金融公庫-公的機関の住宅金融支援機構!フラット35やフラット50

住宅金融公庫はどうですか?

銀行と違い、住宅金融公庫は35年固定金利という商品ですので、毎月返済金額が変わらないというメリットがあります。

住宅ローンを長期間払い続けるとなると、将来の事が見えないため、いつまでたっても同じ金利の方が良いという声が多いのも事実ですが、実際には「どうなのかな?」というところはあります。

それから住宅金融公庫というのは、国がやっているのではなく、公的機関が運営していて、今は住宅金融支援機構という名前に変わっており、フラット35などのCMもよくやっているのでご存知の方も多いと思います。

最近はフラット50という長期間の商品も出てきていますが、公的機関が運営しているので信頼度は高い商品を扱っていると思います。

みんなが家を建てるタイミング-子供に部屋が必要になった時・出世した時

皆さんどんなタイミングで家を建てられますか?

だいたい30代でお子さんが小学生ぐらいになり、部屋が欲しいという話になった時ですね。

お子さんが大きくなってくると、どうしても今住んでいる家や借りているマンションが手狭になってきたりしますし、お子さんも受験などがあると共同の部屋ではなくで自分だけの部屋を持ちたいとなってきますから。

それから、会社で部長や課長という役職に就いた時に給料が増えると思いますので、それを機に家を建てるという方がいます。

逆に、昔は結婚のタイミングで家を建てるというのが多かったかもしれませんが、今は多くないです。

結婚の時期はまだ何かと入り用な事が多いですし、年齢的にもそれほど給料が高くないですから。

同じように、出産の時も入り用が多いですし、お子さんが小さいと常に一緒にいることになりますから、部屋を分ける必要も特にありませんしね。

ネットバンク住宅ローンの借り換えで4万円浮いた!住信SBI・新生銀行がおすすめ!

最近ネットバンクなどでやっている住宅ローンはどうですか?

地方に住んでいる方の場合は、手続きに本社へ書類などを全部郵送してしまいますし、何かあった時には不便かと思います。

実際、地方の方は「近くにある銀行の方が何かあった時に安心だから」という理由で借り換えなどはしません。

でも、実際利率が低いですし、関東圏を中心に借り換えする方はかなり増えてきていると思います。

関東圏の方はインターネット上だけで完結することに対しても特に抵抗がないので、実際そのことを教えて私の周りの友人たちはけっこう借り換えています。

金利が全然違うので、家のローンの残りの金額や毎月の支払い額によっても変わりますが、毎月4万円以上支払いの金額が変わったという家庭もあります。

その家庭からはすごくお礼を言ってもらえましたし、お菓子まで送ってもらったので、ちょっと嬉しかったですね。

ネットバンクでおすすめの住宅ローンとかありますか?

借り換えで活用される方が多いのですが、住信SBIネット銀行、もしくは新生銀行の住宅ローンは良いと思います。

一部繰り上げ返済手数料が無料、保証料必要なし、団信保険料無料とメリットが大きいです。

もちろん新規で借入するのも大丈夫です。

固定金利と変動金利のパターンも選べますし、サイトのほうで数字を打ち込めばシミュレーションが出来るのも良いですよ。

住宅ローンの審査について教えてください

審査は、基本的に銀行がするのではなくて保証会社といって民間の会社や株式会社がします。

うちの銀行の場合は保証会社が2社ありますが、他の銀行は別の保証会社を持っているところもありますし、同じ保証会社を使っている場合もあります。

審査に申し込んでいただいたら、保証会社に送って1週間ぐらいで回答が帰ってきます。

今の職業や年収、勤続年数、今までクレジットなどで延滞がないかなどをみて審査しています。

住宅ローンが特に組みにくいという職業はありませんが、公務員や上場企業の場合は組みやすいですね。

年収に関しては、さすがに300万円を切ると難しいかなと思いますし、500万円ぐらいあれば良いかと思います。

でも、健康的な理由で審査に落とされる事もあるので、何とも言えないですね。

それから、勤務している会社の経営状態が悪いと難しいですし、経営者の場合はいくら年収が高くても貸してもらいにくいです。

特に会社というのは起業してから10年で8割が倒産するので、住宅ローンのように何十年に渡って貸すという事になるローンはやはり厳しいです。

それから、経営者の方でたまに嘘をつかれる方もいるのですが、調べたらわかりますし、正直に言ってもらった方が良いですね。

やはり経営者に貸す場合は、会社の状況が結構重要になてきますので、過去2〜3年分の決算書は見せていただきますし、税金対策で赤字を出している会社もあるわけですから、決算の内容が重要になってきます。

延滞情報は1年間!借り換えで5~10年間!あらゆる機関に共有されている

審査の時の気をつけておいた方がいいポイントってありますか?

住宅ローン以外でも、延滞などの記録はのこっていますので、1年以内に延滞をしていないか気をつけた方が良いと思います。

例えば、クレジットカードの支払いで口座の残高が足りなくて1日遅れたとかも延滞になりますし、そういった情報はあらゆる機関が共有しています。

ほんの些細な事でも残ってしまいますし、引き落としなどは目安として1年ぐらい記録に残ります。

延滞で、住宅ローンの借り換えなどでしたら5年か10年ぐらいは記録が残るという事もあります。

それから、仮審査というものもあります。

これは、年収がギリギリのラインで申し込まれる方たちにも、少ない必要書類で審査させていただくというものです。

必要な書類について詳しく教えていただけますか?

新築の場合でしたら免許書、保険書、印鑑証明書、源泉徴収書、所得証明書が必要です。

借り換えの場合でしたら、プラス、家の建築確認、間取り図、家が火災保険に入っているかが必要になってきます。

審査時に他のローンや職業の影響、年収に占める残高が一定以上になると住宅ローンは出来ません!頭金無し・2500万程度の借り入れが多い

審査時に他の借り入れがあったら影響しますか?

年収に占める借り入れ残高がある一定以上になると、申し込めなかったりする事があります。

返済は、1年間の年収に対して借入金の返済額(例えば住宅ローンと車のローンの合計)が40%を超えると申し込みにくいと思います。

頭金はどれくらいあればいいなどありますか?

頭金は特に必要ないです。

年収が400万円を切っている状態だと、頭金自体を用意することが厳しい方が多いです。

ただ、ご両親からの援助を受けて、最初からかなりの頭金をご用意される方も多いです。

どこのデータで見たのかは忘れましたが、頭金で500万円以上用意しているご家庭のほうがはるかに少なかったと思います。

なんとなく、イメージだけで「頭金は1000万円ぐらいいるのかな?」と思っている方もいらっしゃいますが、そんなことはありません。

みなさんだいたいどれくらいのローンを組まれるのですか?

新築でしたら頭金なしで2500万円ぐらい、35年というのが一番多いです。

月々の返済金額はだいたい5万円〜10万円の間というご家庭が多いです。

会社にもよりますが、だいたい定年の歳までで返済するのが理想的な形ですし、定年に合わせて終わられる方が多いです。

でも、退職金はもらえるかどうかも分からないものですし、それを審査に加える事は出来ないですから、月々の返済をあてにして審査をしています。

家を建てる時にかかる他の出費-登記等の手数料は借入の4/1000!火災保険は共済保険が一番人気!

家を建てる時にはいろいろ出費があると思いますが、建てる以外の費用について教えてください

登記などの費用がかかりますし、住宅ローンの借り入れ金額の1000分の4ですので、1000万円でしたら4万円です。

頭金ゼロと思っていても登記費用がかかったりしますが、銀行によっては登記を諸費用の融資に含める事もできます。

それから家を建てる時には保険に入らなければならないと決まっていますが、共済保険が1番割安なので人気かとおもいます。

火災保険には加入しなければなりませんが、地震保険は付帯ですので、特につける必要はありませんが、今の時代は加入する方が増えています。

固定金利と変動金利-将来を考えて固定金利を選ぶ人が多い

固定金利と変動金利ではどちらの人気が高いですか?

返済金額が変わらない固定の方が人気高いですね。

変動金利だと「もし、万が一、後から支払えなくなったらどうしよう」と考えてしまう方も多いみたいです。

バブルの後住宅ローンが払えなくなった方が沢山いたことから、そのイメージはそのときの方の子の代まで来てもそのまま強く残っているみたいですね。

どちらがお得かというのは場合によると思います。

変動の方が金利が低いのでお得ですが、後々景気が良くなってきて市場金利が上がってきた時に、変動金利がポンと上がってしまったら損するかもしれないです。

変動金利は6ヶ月に1回見直しがあり、市場と連動していますので、一気に上がってしまう事はないと思いますが、上がらないとも言えません。

お子さんがいる家庭でしたら教育費などもありますし、「固定金利で毎月同じ金額を払った方が安心」と考える方は固定の方がいいです。

銀行側としたら固定と変動どちらの方がうれしいですか?

どちらにしても収益を見込んで計算しています。

変動・固定の場合も同じような形で収益とっていますので、特にどちらがいいはないですね。

みなさんのお好きなように決めて頂ければ良いのではないか?と思っています。

住宅ローンはいくつか比較をして金利優遇を狙う!

金利が優遇される条件はありますか?

その人の職業や頭金で金利が安くなるという事はありませんg、太陽光発電住宅、エコキュート、オール電化でしたらちょっと安くなったりします。

それから、同じ条件で他の銀行と競合した時には金利を下げる事あります。

住宅自体が建っていなくて銀行間で取り合いになっていますし、色々な金融機関に相談していただいた方が良いと思います。

銀行は収益が残るまで計算しますし、良くて0.5%ぐらいを限度に下げれると思いますから。

保証人は何人でも付ける事ができるのですか?

申し込むのはご主人が多いと思いますが、1年間の年収に対して借入金の返済額の率の問題もあります。

借り入れに対しての年収が足りなければ、奥さんがパートをする事で合算ができますし、奥さんに保証人として入っていただく感じになります。

それから、建てる土地が親の土地などの場合、所有者の変更をしないで建てられるのであれば、親にも保証人として入っていただく必要があります。

住宅ローンが組めないのはどんな場合ですか?

昔にすごく借金があって、カードも焦げ付いてブラックだったという記録が残っていたら、住宅ローンは組めません。

ブラックの記録は5〜10年は残ると思っていただいた方が良いですね。

それから、債務整理を一度でもした人は、またやりかねないですし、難しいと思います。

返済期間の変更は可能-金利だけ払って返済を1年間保留にすることも…!早期返済は得が多い!

返済期間について教えてください

返済期間が短い方が利息も少なくなりますし、お得ですね。

ただ返済期間が長い方が、銀行としては収益が出ます。

それから、例えばボーナスがカットになったり給料が減った時に、返済期間を長くする事もできます。

保証人を追加したりなど、色々な条件はあると思いますが、最大70年ぐらいまで長くする事はできると思います。

銀行としても、手を上げて保証会社に回すより、代位弁済という形でお支払いいただいた方が収益がでますので、できる限り対応をしたいと思います。

ただ、遅れる場合は少しは金利があがったり、もしかしたら保証料が必要かもしれませんので、デメリットばかりですね。

今の時代は返済期間を1年だけ伸ばすというのが多く、1年間は利息だけ払って元金は後回しという形を取られる方が多いです。

住宅ローンを延滞したらどうなりますか?

記録に残ってしまいますし、他にローンを借りる時に借りられなくなるというデメリットがあります。

延滞の時には、基本的に銀行が督促をしますし、3〜5回ぐらいを超えてくると銀行も手を上げて保証会社から全額銀行の方に払ってもらって、保証会社から督促するという形になってきます。

担保をとっていますので、法的にも競売に掛けることができますし、裁判にならずに処理されると思います。

それからボーナスカットされて実際に困られる場合もありますが、「ボーナスの分を毎月の方に変更してください」と言っていただければ、それは銀行の方で対応させていただきますのでその点は問題ないと思います。

最近任意売却の話をよく聞きますが、銀行側として任意売却は良くないですし、実際支払っていただいた金額よりも安い金額でしか競売に出せないので損をします。

債務者が亡くなったら、団体信用生命保険で保険会社からローン返済!健康であることが大事!

35年ローンだと、組む年齢にもよると思いますけど、亡くなった場合はお子さんやお孫さんが受け継いでかないといけないのですか?

住宅ローンを組む時に、条件として団体信用生命保険に入ります。

それで債務者が亡くなった時、全額保険会社に債務を払ってもらうことになりますので、特に引き継がれることはないです。

家はキッチリ手元に残ります。

その保険料は保証会社によって違いますが、うちの銀行は無料になっています。

その代わり、加入できることが条件になっていますので、心臓病などの大きな病気があると住宅ローンそのものが組めないという場合もあります。

団体生命保険に加入できるのかが審査で一番重要になってきます。

例えばご主人は収入が多いけれども持病を持っておられる場合、奥さんを主債権者として申し込みしていただいて、奥さんが保険の審査を受けるというのも大丈夫だと思います。

ただ、離婚などの場合は銀行側は申し出がない限り把握が難しいですし、必要に応じで債務者の変更をしていただかなければなりません。

今まで見てきた中でこの人は返せなくなるのではないかな?という人いましたか?

転職の多い人ですね。

審査の条件の一つに、その会社で2〜3年勤務している人というのがあるのですが、3年で仕事を辞めるというのを何回も繰り返している人もいますし、その様な人は厳しいかもしれません。

転職が多いかどうかは審査で見られる重要なポイントとなります。

それまでは一つの会社に長期間勤めていたのに、1度転職してからは何度も転職を繰り返してしまう方もいます。

業種によりますが、福利厚生が厳しいトラックの運転手や鳶職は結構転職が多いです。

昔と違い、定年までの保証がない会社が増えたのも理由の一つだと思いますし、インターネットでも転職を支援するサイトは簡単に見つかりますから、転職する事自体のハードルが下がったのだと思います。

リストラ等で家庭の状況が激変した時は早急に銀行に相談を!銀行は柔軟に対応できます!

会社のリストラで無職になった時はどうすれば良いですか?

すぐに相談してもらった方が良いです。

支払えないけれども、次の勤務先などが決まっているのであれば、相談を受けさせていただいて1年間支払いを止めたりして対応しています。

政府からも、柔軟に支払いの方法を対応するようにと方針がでていますので、その法律に従って銀行は対応していきますから。

みなさん本当に支払えなくなったギリギリのところで「もうダメだ!」と相談されることが多いのですが、家庭の状況が激変したのであれば、恥も外聞もなく、まずは相談されることをおすすめします。

ここでヘンなプライドを持ってしまうと、精神的にも辛くなるし、それが転職活動にも影響を及ぼしたりするので、少しでもストレスを早い段階で取り除くことも重要だと思います。

銀行側としても早く就職が決まって、安定して支払ってもらうほうが良いわけですから。

住宅ローンの借り換えをする理由ってみんなどんな理由なのですか?

金利が高いからですね。

最初は「将来が怖いから」という理由で固定金利にこだわっていた方が10年以上返済を続けてきて、残りの金額も減ってくるとだいぶと余裕が出てくるので、それよりも金利を安くしたいと借り換えを考える方も増えてきます。

他の理由で借り換えられる事は特にないと思います。

固定金利を変動金利に変えたり、その逆もできますか?

できます。

一番多いパターンは、固定金利のお客さんで3年固定・5年固定・10年固定とかありますが、それが終わった段階で借り換えるっていうパターンが多いですね。

固定金利終了後の変動金利は、通常でしたら金利がいきなり上がってしまいますし、その時に別の銀行に借り換えるのが得だと思います。

借り換えの手続きは書類などを揃えていただいて、だいたい1ヶ月で完了します。

手間だとは思いますが、どこでも必要な事をしっかりと指導してくれるはずなので、特に不安を感じることは無いと思います。

違う銀行に借り換えるわけですが、その時にトラブルが起こることはありません。

どこからどこに借り換えが多いですか?

地方であれば、近場にある銀行に借り換えをする方が多いです。

私なら、圧倒的にお得で手続きも楽な、ネットバンクの住宅ローンに借り換えますけどね。

住宅ローンの相談は住宅メーカーにするのがベスト!客観的判断を希望するならファイナンシャルプランナーにも相談!

住宅ローンはどこの誰に相談するのがベストですか?

住宅メーカーと銀行はある程度提携していますので、住宅メーカーさんに相談していただいた方がいいと思います。

住宅ローンは人生で最も高い買い物ですし、無知な状態で取り組んだり、固定が終わった時に借り換えをしなかったりというのは損だと思います。

ファイナンシャルプランナーに相談すると、客観的な目線から意見をくれるのでとても助かると思います。

私自身も住宅ローンの知識はありますが、専門家からの客観的な意見が欲しくて、ライフプランの見直しをお願いしたりしていました。

銀行の担当者から言われるままに進めていく方がおられますが、個人的にはファイナンシャルプランナーや住宅のアドバイザーなどに相談した方が良いと思います。

エコキュートで住宅エコポイント(補助金)を利用!オール電化住宅が増えています!

エコについてですけど、新築を建てる時にエコを取り入れる家庭は多くなっていますか?

エコを取り入れる家庭は多くなっています。

エコキュートにすると便利ですし、補助金も出ますし、そういう住宅にすることで金利が安くなったりすることもあります。

それから、住宅メーカーが電気を選択するので、基本的にガスなどが新築では見なくなってきていますし、住宅の仕様はオール電化に変わりつつあります。

太陽光発電は、オール電化に比べるとあまり導入はありません。

大地震の影響から太陽光発電を取り入れる所も増えていますが、予算がそれなりに高くなるので、現段階ではエコキュートより少ないと思います。

太陽光発電は費用が高いので、かなり裕福な家庭でないと難しいですし、それで毎月どのくらいお得なのかというと、それ程でもありませんから。

ただ、このまま電気代が右肩上がりに上がっていくと、また変わってくるかもしれません。

絶対おすすめ-確定申告で住宅ローン減税を利用!

確定申告も節税できますか?

住宅ローン減税というのがあり、だいたい10年間は金利が1%ぐらいは戻ってくる感じですので、10年間は金利なしで借りていると考えてもらえばいいかなと思いますね。

住宅ローン減税はぜひ使った方がいいと思います。

住宅ローンを借り換えをするよりも、今の銀行に相談がベスト!割高だけどセキスイさんやダイワさんは信頼度が高い!

これから住宅ローンを組む方に何かアドバイスありますか?

住宅ローンのポイントになるのは金利ですし、色々な銀行を天秤にかけた方が1番お得だと思います。

例えば、A銀行さんで借りていて、B銀行がある金利を提案してきた時に、借り換えをしてしまうと登記費用が借り入れ金額の1000分の4かかってしまいます。

でも、B銀行さんの金利をそのままA銀行に伝えると、その金利まで下げていただくこともできると思います。

それから、不景気ですので住宅ローンに関して「もう少し様子をみよう」という人が増えていますが、逆に遅い時期に決めてしまうと退職までの期間が短くなってしまい、返済金額が多くなってきたりしますので、一概にどちらが良いとは言えませんし、注意が必要です。

オススメの住宅メーカーはありますか? 

セキスイさんやダイワさんは信頼度が高いですね。

でもちょっと割高というのがありますけど。

でも、安さに惹かれて悪徳業者のような所に行くよりも、きちんとした業者さんに頼んでもらった方がいいと思います。

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